קבלן תמא 38

 

 

כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38

 

ברוכים הבאים לאתר בעלי מקצוע שירות 10, כאן ניתן לקרוא המלצות, לקבל ייעוץ מקצועי והצעות מחיר בקליק לתמ"א - וכל זה ללא עלות וללא התחייבות!

 

ייעוץ טלפוני והצעת מחיר ללא התחייבות!
 

 

היום כבר אין צורך להשקיע זמן בחיפוש אחר חברת תמ"א 38 טובה, אתר שירות 10 בדק ומצא עבורכם חברות תמ"א 38 איכותיות ומקצועיות שקיבלו ביקורות חיוביות והמלצות מגולשים ועכשיו גם אתם יכולים להינות מייעוץ מקצועי בחינם והצעות מחיר ללא התחייבות, מלאו את טופס בקשה להצעת מחיר ועד 3 חברות יחזרו אליכם טלפונית, בדרך זו תקבלו תשובות לשאלות וגם תעשו השוואת מחירים.

 

חוק תמ"א 38 – מה זה בכלל?


עד שנת 1975 לא היו תקנות הנוגעות לנושא עמידות מבנים בפני רעידות אדמה בישראל. תכנית מתאר ארצית מספר 38 היא תכנית שגובשה בשנת 2005, ומטרתה לקבוע הנחיות לשיפור, חיזוק מבנים ו-שיפוץ מבנים בישראל, כפעילות נגד רעידת אדמה ונזקיה. תחזיות צופות רעידת אדמה בישראל, אך כמו כל תופעת טבע לא ניתן לדעת מתי תתרחש. מכיוון שקיימים מבנים שאינם עומדים בתקנות הבנייה לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, יש צורך לחזקם ולהתאימם.

 

תמ"א 38, השבחת נכסים והוספת זכויות בנייה:

 

במסגרת תמ"א 38 כלולים גם סדרה של תמריצים לשיפוץ בניין, הרחבת דירות קיימות, הוספת יחידות דיור כדי לעודד דיירים להקדים ולשפץ את בתיהם ולהגביר את העמידות נגד רעידות אדמה. במסגרת תמ"א 38 יכולים הדיירים לבנות יחידות דיור נוספות, למכור אותן וכך לממן את עלות השיפוץ על ידי הוספת דירות. הוספת דירות יכולה להיות בנייה על גגות או בקומות עמודים תחתונות.

 

תמ"א 38 – מי זכאי?

 

חוק תמ"א 38 קובע כי הזכאים ליהנות מן התכנית הם דיירי בניינים שניתן להם היתר בנייה עד יום 1 בינואר 1980, ואינם עומדים בתקן ישראלי 413. בכל מקרה של בקשה לבדיקת זכויות ליישום תמ"א 38, יש לפנות אל מהנדס בנייה, לצורך קיום הבדיקות הנדרשות. עוד יש לוודא אם קיימות תכניות קיימות להרחבת זכויות בנייה, ולבדוק מה היחס בינן לבין התמ"א.

 

תמ"א 38 – איך זה מבוצע?


בדרך כלל נערך הסכם בין דיירי הבניין לקבלן תמ"א 38, המתיר לקבלן לבנות דירות נוספות על הגג הבניין, בתמורה לחיזוק תשתית הבניין הקיים, שיפוץ חדר המדרגות, בניית ממ"דים בדירות הקיימות ועוד תוספות, לפי אישור זכויות בנייה ולפי תנאי השטח. תמ"א 38 מעניקה גם הקלות מיסוי עד כדי פטור מוחלט ממיסים כמו היטל השבחה, כדי להקל על הדיירים לבצע את השיפוץ, ולשפר עמידות מבנים בפני רעידות אדמה.

 

תמ"א 38 ירושלים, תמ"א 38 ראשון לציון, תמ"א 38 בתל אביב


שלוש הערים הללו, הוותיקות מאוד מאופיינות בריכוזי בניינים ישנים ונמוכים המאפשרים יישום תמ"א לרווחת הדיירים ולביטחונם. קבלני תמ"א 38 פועלים בערים אלו במסגרת של התחדשות עירונית, הכוללת גם פרויקטים של פינוי בינוי שמהותם הריסת בניינים ישנים ובנייה של בניינים גבוהים יותר, בסטנדרטים גבוהים נגד רעידות אדמה. כמו כן פועלים פרויקטים של פינוי בינוי בערים הבאות: פינוי בינוי גבעתיים, פינוי בינוי קריית אונו, פינוי בינוי חולון.

 

השלבים בתהליך מימוש תמ"א 38:


חוות דעת מהנדס: פנייה אל מהנדס קונסטרוקציה לצורך בדיקה מקיפה של הבניין. אם הבניין עומד בקריטריונים של תמ"א 38 – כלומר אושר לבנייה לפני ינואר 1980, ונדרשים בו חיזוקים ותיקונים, יכתוב המהנדס המלצה מפורטת. המהנדס יפרט בחוות הדעת את מצב הבניין, ויפרט את כל הפעולות הנדרשות לצורך חיזוקו ושיפור עמידותו בפני רעידת אדמה.

חוות דעת אדריכל: הצגה של תכנון אדריכלי הנוגע לכל השינויים בבניין: תוספות הבנייה, שיפוץ חדר המדרגות והוספת מעלית, הוספת ממ"דים ועוד אלמנטים הקשורים בתכנון האדריכלי של יישום התכנית.

חוות דעת משפטית: בחינה מדוקדקת של כל ההיבטים המשפטיים הנוגעים לאישור תמ"א 38, ועמידה בכל הקריטריונים ליישום התכנית.

הערכת עלות הפרויקט: כולל מיסים והיטלים שונים הנוגעים לשיפוץ ותכנון. באופן עקרוני מציעה תמ"א 38 הנחות ופטורים במיסים, אולם יש לוודא כל זאת לפני תחילת עבודה או חתימה על הסכם.

תכנון אדריכלי ואישור תכניות: בדרך כלל קיימים פערים בין ההערכה האדריכלית הראשונית לבין הביצוע בפועל. התנגדות דיירים, תנאים שונים מצד הרשות המקומית ועוד גורמים עשויים לגרור שינויים בתכנית האדריכלית, עד לאישור סופי שלה, לשביעות רצון כלל השותפים בפרויקט.

שלב הביצוע: ביצוע עבודות השיפוץ והחיזוק, על ידי קבלן תמ"א 38 לפי התכנון ואישורי הבנייה מן הרשות המקומית. הקבלן אחראי לניהול הפרויקט ולפיקוח על העבודה עד לסיומה כליל.
יתרונות תמ"א 38:

תכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38) ומימושה כוללים יתרונות רבים, שעיקרם האפשרות לתהליך שיפוץ ושיפור המבנה, השבחת הנכס כולל היתרי בנייה לתוספות, ללא תשלום מיסים כמו היטל השבחה או מס שבח. כל זאת כמובן, תוך שיפור העמידות של המבנה כולו בפני רעידת אדמה.

 

תוספות הבנייה המאושרות לפי תמ"א 38:


• תוספת של מרחב מוגן דירתי – ממ"ד – חדר נוסף בדירה.

• סגירת קומת עמודים לצורך חיזוק הבניין – תוספת יחידת דיור או אחסנה בקומת הקרקע

• הוספת מעלית לבניין על ידי יציקת פיר.

• שיפוץ כללי של חזית הבניין, חדר המדרגות, הלובי והכניסה ועוד.

• הוספת קומת מגורים בבניין, תוך ניצול תמריצי תמ"א

 

שאלות ותשובות תמ"א 38


מה זה תמ"א 38?

תכנית מתאר ארצית, שמטרתה לעודד דיירים לשפר את עמידות מבני המגורים בפני רעידות אדמה. במסגרת התכנית מוצעות הטבות בנייה והקלות מיסוי, כדי להגביר את אטרקטיביות התכנית עבור הדיירים.

איך נקבעת זכאות לתמ"א 38?

זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38 מוענקות לבניינים בני שתי קומות ומעלה, שאושרו לבנייה לפני ינואר 1980, ואינם עומדים בתקן ישראלי 413. בניינים קטנים יותר, בעלי שטח קטן מ-400 מ"ר וגובה נמוך משלוש קומות זכאים להטבות על פי תמ"א 38, אך ברמה מצומצמת יותר.

מה מעניקה תמ"א לדייר הפשוט?

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה כגון: הרחבת דירות קיימות עד 25 מ"ר נוספים, סגירת קומת עמודים, תוספת בנייה של קומה על גג הבניין. כל זאת תוך הקלות ופטורים במיסוי על השבחת הנכס, ולמעשה ללא עלות לדיירים.

האם כל הדיירים חייבים להסכים לביצוע תמ"א 38?

בעבר נדרשה הסכמה של 100% מן הדיירים. כיום ישנה אפשרות להגיש בקשה אל המפקח על המבנים המשותפים במקרה של התנגדות דיירים בודדים. בסמכות המפקח לחייב דיירים שהתנגדותם אינה עניינית להסכים לתכנית.

מה צריך להגיש לרשות המקומית?

השלב הראשון הוא הגשת בקשה לוועדת תכנון ובנייה של הרשות המקומית. בניין הזכאי ליישום תמ"א 38 לא צריך להגיש תכנית בנייה מפורטת, אלא בקשה להיתר בנייה. זהו היתרון של קיצור תהליכי אישור בנייה במסגרת תמ"א 38. ניתן להגיש את הבקשה באופן עצמאי, או להסתייע בשירותי קבלני תמ"א, המלווים את התהליך.

מדוע לא כוללת תמ"א 38 את כל הבניינים?

מכיוון שתקן 314 המחייב עמידות בפני רעידת אדמה קיבל תוקף בשנת 1975, תכנית תמ"א מיועדת לבניינים שנבנו לפני יישום התקן המחמיר. קביעת הזכאות לפי תאריך ינואר 1980 מעניקה מרווח של חמש שנות ביטחון לבניינים שאושרו שלא לפי התקן, במהלך חמש שנים אלו. רמת הסיכון של בניינים שנבנו לפני 1980 גבוהה, ותמ"א 38 נוסחה כדי לעודד את חיזוקם.

הבניין שלנו נבנה אחרי 1980, ואנו מעוניינים לחזקו. מה עושים?

ניתן לקבל הקלות מסוימות מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אולם לא תהיה זכאות לתוספות בנייה ויחידות דיור נוספות.

מהם אזורי הסיכון הגבוה לפגיעה מרעידת אדמה בישראל?

אזורי השברים (השבר הסורי אפריקאי, שבר יגור בכרמל) הם אזורי סיכון מובהקים, אולם רעידת אדמה בעוצמה חזקה משפיעה בטווח עשרות קילומטרים. הסיכון העיקרי ברעידת אדמה הוא התמוטטות מבנים שאינם עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה. לכן אזורי הסיכון אינם בהכרח אלו הקרובים למוקד הרעש, אלא אלו שבהם קיימים מבנים שאינם עומדים בתקן.

איך קשורה תוספת ממ"ד לחיזוק בפני רעידות אדמה?

תוספת של ממ"ד בקומה תחתונה, או טור של ממ"דים זה על גבי זה לאורך המבנה כולו משמשת גם כמיגון ביטחוני וגם מחזקת את המבנה. אפשרות תוספת הבנייה עד 25 מ"ר שמציעה תמ"א 38 יכולה להיות תוספת של ממ"ד, וכך מרוויחים חדר נוסף, שיהיה גם מרחב מוגן דירתי. מהנדס בניין הוא שיבחן את כלל אפשרויות ההרחבה, החיזוק והמיגון של הבניין, בהתאם לאישור הוועדה המקומית.

מה יהיה עם החנייה שלי? האם ביצוע של תמ"א יוצר צפיפות בסביבת המגורים?

הבעיה העיקרית המתעוררת היא בעיית חנייה שיוצרות יחידות הדיור הנוספות. לעתים סגירת קומת עמודים מבטלת מקומות חנייה קיימים. לכן כל תכנית אדריכלית לביצוע תמ"א 38 מחויבת באישור של הוועדה המקומית, המתחשבת בתנאי הסביבה הקיימים. מטרת התמ"א היא לשפר את איכות חיי הדיירים ולכן ההיתרים ניתנים תוך התחשבות מקיפה בצורכי דיירי הבניין והסביבה כולה. כך הדבר גם לגבי הרחבות בנייה המצמצמות את המרחב בין בניינים קרובים זה לזה.

מה בין תמ"א 38 והתחדשות עירונית?

ביצוע של תמ"א 38 כולל גם שיפוץ חיצוני של המבנה, כולל חזית. החזיתות המשופצות של הבניינים מעלות את ערך הדירות ומשפרות את המראה הכללי של השכונות המשתתפות בביצוע תמ"א 38. תקנות תמ"א 38 מעודדות חיזוק, חידוש ושיפוץ של המבנים, כולל תוספת מעלית. כך משתפרים תנאי המגורים של כלל הדיירים בבניין, הזוכים להתחדשות המבנה, בנוסף על חיזוק עמידותו בפני רעידות אדמה.

האם אפשר להגדיל את היתר הבנייה, ולקבל יותר מזכויות הבנייה של תמ"א 38?

כמובן. כמו בכל בקשה לשיפוץ מבנה, ניתן להגיש תכנית מפורטת להרחבות בנייה החורגות ממה שמציעה תמ"א. תכנית כזו יכולה לקבל אישור אם תנאי הסביבה מאפשרים, אולם לא בטוח שכל ההרחבות יהיו פטורות ממיסים ומהקלות המוענקות במסגרת תמ"א 38.

מה בין זכויות בנייה קיימות לזכויות הבנייה של תמ"א 38?

לפי סעיף 13 של תמ"א 38, תכניות בנייה הקודמות לתמ"א גוברות עליה ולא באות בנוסף. כלומר: אם ישנה תכנית הרחבה ליחידות בשטח נמוך מ-25 מ"ר, תתאפשר הרחבה במגבלות התכנית הקיימת. אולם אם קיימת תכנית לבנייה של קומות נוספות, אין מניעה לסגור קומת עמודים. כמובן שכל מקרה של התנגשות בין שתי תכניות מתאר יידון בוועדה מקומית, ויזכה לאישור בהתאם לתנאים המתקיימים בשטח.